JISAN

서울 곳곳을 다니며 재개발 현장을 직접 확인해보면, 같은 서울인데도 동네 분위기가 전혀 다르게 느껴질 때가 많습니다. 오래된 다세대주택과 상가 사이로 공사 가림막이 서 있고, 한쪽에는 이주를 마친 빈집들이 줄지어 있는 모습이 낯설면서도 도시가 바뀌어가는 과정을 그대로 보여줍니다. 특히 정비구역 지정 전·후의 차이를 살펴보면 부동산 가격과 상권, 주민 분위기까지 한꺼번에 달라지는 것을 체감하게 됩니다.

서울 재개발의 기본 구조

서울 재개발 사업은 크게 정비구역 지정, 추진위원회 승인, 조합 설립, 사업시행 인가, 관리처분 인가, 이주·철거, 준공(입주) 순서로 진행됩니다. 실제로 재개발 지역을 살펴볼 때는 ‘정비구역 지정 여부’와 ‘사업 단계’ 두 가지를 중심으로 확인하는 것이 가장 중요합니다.

정비구역으로 지정되면 건축행위와 거래에 일정 부분 제약이 생기고, 동시에 향후 개발 기대감으로 인한 가격 변화도 커집니다. 반대로 정비구역이 해제되거나, 지정이 지연되는 곳은 장기간 불확실성이 이어지는 경우가 많습니다.

2026년까지 서울 정비구역 지정 흐름

2026년까지는 서울시가 노후 주거지 공급 확대를 목표로 정비구역 신규 지정과 해제, 정비계획 변경을 병행해 추진하는 흐름입니다. 특히 역세권과 1·2종 일반주거지역 저층 주거지를 중심으로 소규모 재개발, 모아주택(모아타운) 방식이 강화되는 추세입니다.

또한 공공기획 방식이 도입된 이후, 단순히 용적률 상승만이 아니라 공원·도로·생활SOC를 포함한 종합계획으로 정비계획을 수립하는 경우가 많아졌습니다. 덕분에 정비구역 지정까지는 시간이 더 걸리지만, 일단 지정되면 사업 추진이 비교적 안정적으로 이어지는 편입니다.

서울 주요 재개발 지역 분류

서울 전역을 일일이 나열하기보다는, 실제 현장에서 많이 거론되는 권역과 대표 지역을 중심으로 정리하는 것이 활용도가 높습니다. 아래 내용은 ‘정비구역 여부’와 ‘주요 재개발 축’에 초점을 맞춰 정리한 것입니다.

동북권(노원·도봉·강북·성북)

동북권은 상대적으로 개발이 늦었지만 최근 몇 년 사이 정비구역 지정과 해제, 그리고 신규 재개발 논의가 뒤섞여 변화 속도가 빨라진 지역입니다.

• 노원구: 상계동 일대 노후 단지 재건축, 일부 저층 주거지 재개발 논의
• 도봉구: 쌍문동·창동 일대 소규모 정비, 창동역 복합개발과 연계된 주변 정비 관심 증가
• 강북구: 번동·수유동 저층 주거지 재개발, 미아뉴타운 정비사업 잔여 구역
• 성북구: 장위뉴타운 일대 정비구역 지정 구역과 해제 구역이 혼재, 남은 구역 위주로 사업 진행

이 지역들은 2026년까지도 정비계획 조정과 구역 재지정 가능성이 꾸준히 거론되는 만큼, 실제 투자나 거주를 고려할 때는 구체적인 정비구역 고시 여부와 단계별 진행 상황을 반드시 따로 확인하는 것이 좋습니다.

동남권(강남·서초·송파·강동)

동남권은 이미 대규모 재건축이 진행 중인 지역이 많지만, 정비구역 기반의 재개발지도 꾸준히 보입니다.

• 강남구: 구도심보다는 역세권 소규모 정비, 노후 저층 주거지 위주 재개발 검토
• 서초구: 방배동 일대 노후 주거지 재개발, 정비구역 지정과 해제·조정 사례 병존
• 송파구: 거여·마천 뉴타운 일부 잔여 구역, 역세권 정비와 맞물린 재개발 논의
• 강동구: 둔촌·천호·암사 일대 저층 주거지, 일부 정비구역 지정 및 정비계획 변경 논의

기존 대단지 재건축 단지와 정비구역 재개발 구역이 섞여 있어, 같은 행정동 안에서도 사업 성격과 수익 구조가 전혀 다른 경우가 많습니다. 실제로는 ‘뉴타운·정비구역 재개발’과 ‘기존 아파트 재건축’을 구분해서 보는 것이 중요합니다.

서북권(은평·서대문·마포)

서북권은 뉴타운 사업으로 도시 구조가 크게 바뀐 대표적인 권역입니다. 한때 정비구역 지정과 해제가 반복되던 시기 이후, 2020년대 들어 남은 구역과 신규 정비 논의가 조용히 이어지고 있습니다.

• 은평구: 응암·수색·역촌 인근 일부 잔여 정비구역, 수색·증산 재정비와 주변 파급 효과
• 서대문구: 연희·북가좌·남가좌동 일대 저층 주거지 중심 소규모 재개발 검토
• 마포구: 아현·공덕 일대는 대부분 사업이 마무리 단계, 일부 노후 저층 주거지는 개별 정비 방식 논의

이미 큰 축은 정비가 상당 부분 진행된 상태라, 2026년까지는 소규모·선택적 정비에 무게가 실릴 가능성이 높습니다.

서남권(영등포·구로·금천·양천·강서)

서남권은 노후 공업지역과 주거지역이 섞여 있어, 재개발과 재건축, 그리고 산업 정비가 동시에 논의되는 곳이 많습니다.

• 영등포구: 영등포·당산·문래 일대 준공업지역 재정비, 주거·업무 복합 개발과 연계된 재개발
• 구로구: 구로공단(디지털단지) 주변 저층 주거지 정비, 역세권 위주 재개발 검토
• 금천구: 가산·독산 일대 공업지역과 주거지 혼재 구역 재정비 이슈
• 양천·강서: 목동 외곽 및 화곡동 일대 저층 주거지 재개발, 정비구역 지정·해제 이력이 많은 편

이 권역은 산업 구조 변화와 맞물려 정비계획이 조정될 가능성이 있어, 2026년까지도 정비구역 지정과 변경 공고를 수시로 확인해야 하는 지역입니다.

도심권(종로·중구·용산)

도심권은 역사·업무·주거 기능이 공존하면서, 단순 주거지 재개발이라기보다는 복합 개발 형태가 많은 것이 특징입니다.

• 종로·중구: 노후 주거지와 상가 혼재 구역의 재개발, 도심 업무지와 연계된 복합 개발 중심
• 용산구: 한강변 및 이촌, 후암·용문 일대 정비, 미군기지 공원화 이후 주변 정비계획 연계 가능성

도심권 재개발은 정비구역 지정 과정에서 문화재·경관·상권 보호 등의 요소가 얽혀 있어, 다른 지역보다 절차가 길어지는 경우가 많습니다. 대신 지정 이후에는 도시 전체 계획과 함께 움직이는 경우가 많아 파급력이 큽니다.

2026년 정비구역 지정 현황 확인 시 유의점

정확한 2026년 기준 정비구역 리스트를 활용하려면, 다음과 같은 점을 특히 유의해야 합니다.

• 정비구역은 신규 지정, 변경, 해제가 주기적으로 발생해 고시 시점 확인이 필수입니다.
• 같은 동 내에서도 ‘정비구역 안·밖’에 따라 규제와 사업성이 완전히 달라집니다.
• ‘정비예정구역’과 ‘정비구역’은 법적 효력이 다르므로 반드시 구분해야 합니다.
• 모아타운, 소규모 정비사업 등은 기존 대규모 정비구역과 제도가 다르므로 별도로 확인하는 것이 좋습니다.

특히 투자나 이주를 전제로 판단할 때는, 서울시 및 각 자치구의 정비구역 고시 자료와 고시일, 사업 단계, 추진 주체를 개별적으로 확인하는 과정이 필요합니다.

전화·상담을 통한 최신 정보 확인 방법

정비구역 지정 현황과 개별 사업의 정확한 단계는 인터넷 게시물만으로는 최신 정보를 모두 파악하기 어렵습니다. 아래와 같이 직접 문의하는 방법을 활용하면 보다 신뢰할 수 있는 정보를 얻을 수 있습니다.

• 서울시 다산콜센터(대표 민원 안내): 02-120
• 각 구청 도시계획과 또는 주거정비과: 해당 구청 대표번호로 전화 후 관련 부서 연결 요청
• 정비구역 내 조합 사무실: 사업단계·이주계획·분담금 관련 구체적인 안내 가능

실제로 정비구역 내에 거주하거나 이주를 준비하는 분들은, 구청 담당 부서와 조합 사무실 양쪽 모두에 연락해 서로 다른 관점의 설명을 들어보는 것이 도움이 됩니다. 같은 사업이라도 행정 절차 관점과 사업 추진 측 관점이 다를 수 있기 때문입니다.